Construir una llave de hotel de lujo en Estados Unidos cuesta hoy una mediana de más de 1.6 millones de dólares; una llave select-service, 200,000. En el primer semestre de 2026, un periodo excepcional para el segmento, el RevPAR del lujo subió 15.9% y su margen operativo ganó cuatro puntos, y aun así quedó en 38.6%, seis puntos debajo del promedio de los 5,000 hoteles de la muestra. Y un director de HVS, la firma que lleva más de cuatro décadas compilando presupuestos reales de hoteles en ese país, resume la aritmética en una servilleta: si la llave cuesta un millón de dólares, la habitación tiene que venderse en mil dólares por noche. El ADR promedio del lujo estadounidense fue de 394. El hotel de lujo es el que todos quieren en su proyecto; casi nunca es el que mejor paga el capital que se le mete.
Este artículo hace tres cosas. Primero, separa lo que el lujo sí gana (tarifa, RevPAR, utilidad por llave, valor de marca) de lo que pierde (rendimiento sobre lo invertido). Segundo, convierte cifras de HVS, CBRE, HotelData, CoStar y los reportes públicos de Fibra Inn en un cálculo propio de rendimiento sobre costo por segmento, con una calculadora para que cualquiera mueva los supuestos. Tercero, aplica el filtro a Saltillo y Monterrey, donde la pregunta no es si el lujo es deseable sino quién paga la diferencia. Aquí no hablamos de residencias de marca ni del proforma del hotel dentro de un uso mixto; eso lo cubrimos en Hoteles en desarrollos de uso mixto. Hablamos del hotel como negocio que se tiene que pagar solo.
Cómo se mide: rendimiento sobre costo, no RevPAR
El RevPAR (ingreso por habitación disponible) mide qué tan bien vende el hotel sus cuartos. No dice cuánto costó ponerlos en el mercado ni cuánto de ese ingreso llega al dueño. Para decidir qué hotel construir, en Urbiplus medimos el rendimiento sobre costo (yield on cost): la utilidad operativa neta estabilizada de cada llave dividida entre todo lo que costó desarrollarla, terreno incluido.
Rendimiento sobre costo = NOI estabilizado por llave ÷ costo total por llave
NOI por llave = ADR × ocupación × 365 × (ingresos totales ÷ ingresos de habitaciones) × (margen GOP − cargos debajo del GOP).Ejemplo con cifras de fuente: un hotel de lujo urbano en EE.UU. con ADR de US$394 (CoStar, enero–septiembre 2025) y 65% de ocupación (el supuesto que usa HVS) tiene un RevPAR de US$256. Con un multiplicador de 1.5 por alimentos, bebidas y salones, margen GOP de 38.6% (HotelData, lujo H1 2026) y 15% de cargos debajo del GOP, deja US$33,091 de NOI por llave. Sobre US$1.6 millones de costo, rinde 2.1% anual. La misma cuenta para un select-service de US$200,000 por llave, ADR de US$150, 72% de ocupación y 45% de GOP deja US$13,876 por llave: 6.9%. Fuentes: HVS U.S. Hotel Development Cost Survey 2026; CoStar vía HOTELS Magazine (nov-2025); HotelData.com H1 2026; CBRE/PKF Trends. ADR y ocupación del select-service, multiplicador y cargos son supuestos ilustrativos. Cálculo: Urbiplus.
El lujo produce 2.4 veces más NOI por llave que el select-service. Pero cuesta ocho veces más. Esa es toda la historia en una línea, y también la razón por la que el borrador de esta nota decía, con razón, que el hotel de lujo es el menos rentable. Lo que hay que precisar es en qué sentido: no en utilidad por cuarto, sino en utilidad por peso invertido.
Cuánto cuesta una llave, por segmento
Mediana de costo total de desarrollo por cuarto en EE.UU., miles de US$, presupuestos de 2025 en las seis categorías de costo que define HVS
Fuente: HVS U.S. Hotel Development Cost Survey 2026 (Luigi Major, jul-2026). Limited-service y midscale extended-stay reportan un rango de 170 a 197; graficamos 197. La regla de los mil (ADR necesario ≈ costo por llave ÷ 1,000) es la aproximación de HVS citada por HOTELS Magazine (nov-2025). ADR observado del lujo en EE.UU.: US$394 (CoStar, ene–sep 2025).
La regla de los mil no es una ley; es un atajo de quien revisa presupuestos. Pero ordena la conversación: un select-service de 200,000 dólares necesita vender alrededor de 200 dólares por noche, algo arriba del ADR promedio de EE.UU. en 2025 (US$160.54). Un hotel de lujo de 1.6 millones necesita 1,600 dólares, cuatro veces lo que promedió el lujo estadounidense. Luigi Major, de HVS, lo dice así: los proyectos de lujo que se acercan a ese ADR son resorts de ocio, no hoteles urbanos con techo de tarifa corporativa.
La trampa del RevPAR (y del margen)
El lujo gana casi todas las comparaciones que se hacen en una presentación de ventas. Su tarifa es la más alta, su RevPAR también, y en buenos años crece más rápido que el resto: en el primer semestre de 2026 su ADR subió 10.1% mientras el de los hoteles economy cayó 9.3%. En lo que iba de 2018, su ocupación en EE.UU. promediaba 74.6% contra 66.1% del total, en parte porque casi nadie construía lujo nuevo. Si el criterio es el ingreso, el lujo no pierde.
La segunda trampa es la inversa: decir que el select-service gana porque tiene mejor margen. También es incompleto. El estudio de CBRE sobre 319 hoteles select-service y 79 full-service de las mismas familias de marcas encontró un margen NOI promedio de 36.4% contra 25.7% entre 2005 y 2011. Pero en dólares, el full-service dejó US$12,525 de NOI por cuarto disponible y el select-service US$9,561. El que tiene peor margen gana más dinero por cuarto. Lo mismo vemos en México: en Fibra Inn, los hoteles de servicio completo son 41.9% de los cuartos y generan 52.8% del NOI.
Por eso en Urbiplus no leemos un número sino tres, y siempre juntos: NOI por llave (lo que gana cada cuarto), costo por llave (lo que costó ponerlo ahí) y la razón entre costo por llave y ADR (si el precio de venta alcanza a pagar la obra). El rendimiento sobre costo es la síntesis de los tres.
| Escenario | Costo por llave (US$) | ADR (US$) | RevPAR (US$) | NOI por llave (US$) | Costo ÷ ADR | Rendimiento sobre costo |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Select-service · EE.UU. | 200,000 | 150 | 108 | 13,876 | 1,333 | 6.9% |
| Upscale full-service · EE.UU. | 467,000 | 200 | 140 | 19,162 | 2,335 | 4.1% |
| Lujo urbano · EE.UU. | 1,600,000 | 394 | 256 | 33,091 | 4,061 | 2.1% |
| Ultra lujo de playa · destino de ocio | 1,000,000 | 1,100 | 715 | 92,385 | 909 | 9.2% |
| Select-service · Monterrey | 76,000 | 103 | 61 | 7,564 | 738 | 9.9% |
| Lujo urbano · noreste (hipotético) | 500,000 | 300 | 180 | 20,696 | 1,667 | 4.1% |
Escenarios ilustrativos calculados por Urbiplus con insumos de fuente: costos por llave de HVS 2026 (EE.UU.) y de la Asociación Mexicana de Hoteles de Nuevo León (US$100 millones para 1,322 cuartos nuevos, 2025–2026); ADR de lujo de CoStar; ADR y ocupación de Monterrey del segmento selecto de Fibra Inn (2T26, MXN 1,799.3 a 17.5 pesos por dólar); márgenes GOP de HotelData. El lujo urbano del noreste es un supuesto, no un proyecto. Supuestos completos en la calculadora.
Léase así: el lujo urbano produce 2.4 veces más utilidad por llave que el select-service, y aun así rinde tres veces menos sobre lo invertido. Para que un hotel de lujo urbano de 1.6 millones por llave llegue a 9% sobre costo, con los mismos márgenes, tendría que vender cada noche en unos 1,700 dólares. El único escenario de lujo que compite es el que sí cobra eso: el ultra lujo de playa, donde la razón costo/ADR baja de 1,000.
Calculadora: ¿qué hotel se paga solo?
Los seis escenarios de la tabla están precargados. Cada botón carga sus supuestos; después puede mover cualquier variable. Lo más instructivo es elegir el lujo urbano y subir el ADR hasta que el rendimiento alcance al select-service: el número al que llega es la tarifa que el mercado tendría que pagar.
Calculadora · rendimiento sobre costo de un hotel por segmento
Escenarios ilustrativos construidos con cifras de HVS, CoStar, HotelData, CBRE, AMHNL y Fibra Inn. Cifras en dólares; Monterrey convertido a 17.5 pesos por dólar.
Escenarios ilustrativos, no proyecciones de un proyecto. NOI = ADR × ocupación × 365 × multiplicador × (margen GOP − cargos debajo del GOP). Valor estabilizado = NOI ÷ cap rate. No incluye el periodo de maduración (el supuesto de tres años que respalda O'Neill, 2011), financiamiento, impuestos sobre la renta ni valor de residencias o marcas. Costo por llave de Monterrey: promedio de la inversión anunciada por la AMHNL, sin desglose de terreno.
Rendimiento sobre costo por segmento · dato propio
Los seis escenarios de la calculadora, con sus supuestos por defecto. Oro: Monterrey y el noreste.
Cálculo Urbiplus. Insumos: HVS U.S. Hotel Development Cost Survey 2026; CoStar (ADR de lujo, ene–sep 2025); HotelData.com H1 2026 (márgenes GOP); CBRE/PKF Trends (estructura de ingresos full-service); AMHNL (inversión y cuartos 2025–2026); Fibra Inn 2T26 (tarifa y ocupación del segmento selecto). La línea de 1,000 en la vista costo ÷ ADR es la regla de HVS.
Dos lecturas salen de esa gráfica. La primera es la esperada: el lujo urbano queda al fondo en rendimiento aunque encabeza en NOI por llave. Cambie la vista a NOI por llave y el orden casi se invierte; cambie a costo ÷ ADR y aparece el mismo orden del rendimiento, en espejo: quien necesita más de 1,000 noches de tarifa para pagar su llave es quien menos rinde. La segunda es contraintuitiva: el escenario que mejor rinde no es el más caro ni el más barato por noche, sino el que combina tarifa modesta con costo por llave muy bajo. El select-service de Monterrey cobra 31% menos que el estadounidense y ocupa 13 puntos menos, y aun así rinde más, porque la inversión anunciada en la zona metropolitana promedia unos 76,000 dólares por cuarto. Ese número trae su propia advertencia, y la discutimos abajo.
Cinco arquetipos de hotel, leídos por su rendimiento
Ningún segmento es bueno o malo en abstracto. Cada uno absorbe una demanda concreta, deja otra sin atender y carga un riesgo que no aparece en el render.
Select-service de corredor industrial
El producto que más se construye: limited-service y extended-stay fueron más de la mitad de los presupuestos que HVS revisó en 2025, y la mediana select-service fue de US$200,000 por llave. En la cartera de Fibra Inn, el segmento selecto es 51.6% de los cuartos y 41.7% del NOI; en el 2T26 vendió a MXN 1,799 con 59.0% de ocupación. Casi todo su ingreso es habitación: en la muestra de CBRE, alimentos y bebidas eran 7.4% del ingreso.
Upscale full-service urbano
Hotel con restaurante, salones y servicio completo. HVS registra una mediana de US$467,000 por llave. En la muestra de CBRE, alimentos y bebidas eran 28.8% del ingreso y la nómina 50.9% contra 43.4% del select-service. En Fibra Inn, el servicio completo cobra MXN 2,603 (45% más que el selecto) con 55.9% de ocupación y genera 52.8% del NOI con 41.9% de los cuartos.
Lujo urbano de marca
El que todos quieren poner en el render. HVS reporta una mediana de más de US$1.6 millones por llave en 2025, impulsada por proyectos con componente residencial. El ADR del lujo en EE.UU. fue de US$394 (ene–sep 2025) y su margen GOP llegó a 38.6% en un semestre muy bueno. Según Lodging Econometrics, su pipeline en EE.UU. pasó de 25,666 a 21,119 cuartos entre 2020 y 2025: casi los mismos proyectos, cada vez más chicos.
Ultra lujo de destino de playa
El caso donde el lujo sí gana. Los Cabos cerró 2025 con ADR de US$440, el más alto de México según el Los Cabos Tourism Board, RevPAR de US$306 y 70% de ocupación, con cerca de 80% de su inventario en categoría cinco estrellas. En México, hoteles de ultra lujo como TROBBU Tulum cobran desde alrededor de US$1,000 por noche, el umbral que pide la regla de HVS para una llave de un millón.
Conversión y reposicionamiento
Comprar un edificio existente y cambiarle la marca o el producto. Luigi Major, de HVS, lo dice sin rodeos: las operaciones que mejor cuadran en rendimiento son las conversiones, porque no hay que construir la estructura. IHG casi duplicó sus firmas de conversión entre 2023 y 2024.
Lo que el lujo sí gana: utilidad por cuarto
Sería deshonesto quedarse con la mitad del dato. El hotel con más servicio gana más dinero por cuarto, también en México. La cartera de Fibra Inn, fideicomiso hotelero con sede en Monterrey y reportes públicos en la BMV, lo muestra con claridad: el servicio completo genera 1.56 veces el NOI por cuarto del servicio selecto. Su servicio completo no es lujo (la cartera no reporta ese segmento), pero la lógica es la misma: más ingreso por llave, más costo por llave.
Fibra Inn: participación en cuartos contra participación en NOI
Porcentaje del total, segundo trimestre de 2026, 31 hoteles y 5,431 cuartos
Fuente: Fibra Inn, Reporte de Resultados 2T26 (BMV, 24-jul-2026), tabla Operación Hotelera por segmento. NOI por cuarto relativo (cálculo Urbiplus): selecto 41.7 ÷ 51.6 = 0.81 veces el promedio; completo 52.8 ÷ 41.9 = 1.26 veces; razón completo/selecto 1.56.
Si el servicio completo genera 1.56 veces el NOI por cuarto, se justifica mientras su llave cueste menos de 1.56 veces la del selecto. En EE.UU., HVS registra una razón de 2.3 (467,000 contra 200,000); para el lujo, de 8. El lujo no pierde porque gane poco; pierde porque cuesta mucho más de lo que gana de más. Esa es la versión precisa de la frase que dio origen a esta nota.
Casos: dónde el lujo paga y dónde no
El destino que se construyó para cobrar
De 2016 a 2025, el inventario pasó de 15,000 a más de 22,000 cuartos, con cerca de 80% en cinco estrellas, y el ADR subió de US$286 (2017) a US$440, el más alto del país, con 70% de ocupación anual y RevPAR de US$306. Crecer oferta y tarifa al mismo tiempo exige demanda de ocio de alto gasto y conectividad aérea: 42 aeropuertos internacionales conectados, 32 de ellos en EE.UU. Es el entorno donde una llave de un millón de dólares tiene con qué pagarse.
El noreste paga, pero con servicio y no con lujo
La región Noreste (Nuevo León, Coahuila y Tamaulipas) concentra 42.9% de los cuartos de Fibra Inn y 62.8% de su NOI, con tarifa de MXN 2,659 en el 2T26. Su margen NOI total fue de 31.3%. En toda la cartera, su único hotel de estancia prolongada reportó 82.1% de ocupación, la más alta, aunque un hotel no hace tendencia. La cartera se clasifica en servicio limitado, selecto, completo y estancia prolongada; no reporta un segmento de lujo, y aun así el noreste es su región más rentable.
El hotel que opera bien y aun así no se paga
HVS dice que a US$1 millón por llave se necesita un ADR de US$1,000; el lujo estadounidense promedió US$394. Peter Berk, de PMZ Realty, lo resume: la nómina, los seguros y los costos de operar a ese nivel requieren un RevPAR que no se alinea con esos costos de desarrollo. La respuesta del mercado ha sido colgarle residencias: 69% del pipeline residencial de lujo de Marriott está junto a un hotel. Cuando la venta de departamentos define el arranque, el hotel ya no es el negocio; es el argumento de venta.
Más cuartos, menos noches
La Región Sureste de Coahuila cerró 2025 con 716,000 cuartos-noche ocupados, ocupación cercana a 50% y tarifa de MXN 1,691, 6.8% más que en 2024. Según la OCV, la derrama se sostuvo porque subió la tarifa, pese a menos cuartos-noche y más oferta, por un ajuste en el viaje corporativo. Si eso le pasa al hotel de negocios, la lección para el lujo es más dura: en una plaza industrial, la demanda de alto gasto existe, pero difícilmente llena cada noche un hotel cuya llave cuesta cuatro mil veces su tarifa.
Saltillo y Monterrey, leídas con sus propios números
Nuevo León reportó 17,510 cuartos de hotel y 63% de ocupación promedio en el primer semestre de 2025, según su Secretaría de Turismo con datos de DataTur. La Asociación Mexicana de Hoteles de Nuevo León anunció 13 hoteles nuevos para 2025 y 2026, con 1,322 cuartos y unos 100 millones de dólares de inversión. La lista dice mucho: Hampton Inn Tecnológico, Holiday Inn Santa Catarina, TRU Apodaca, MS Milenium San Jerónimo, un Hampton Homewood Suites en Santa Catarina, más dos productos de alto nivel, el Presidente InterContinental de San Pedro (293 cuartos) y un Kimpton en Torre Rise, este último con 60 residencias privadas en el mismo edificio. Según la propia asociación, varios se construyen en Santa Catarina y Escobedo porque ahí crece la industria. El capital hotelero del noreste ya votó, y votó por el viajero de trabajo.
Hay dos lecturas honestas. La optimista: el noreste tiene tarifa. El segmento selecto de Fibra Inn vendió en MXN 1,799 y su región Noreste en MXN 2,659, por encima del promedio de su cartera, y la región genera casi dos terceras partes de su NOI. Hay demanda corporativa que paga, y San Pedro ya sostiene algunos hoteles de cinco estrellas, como Live Aqua, Safi Royal Luxury y el nuevo InterContinental. La prudente: esa demanda es en buena parte de entre semana y depende del ciclo industrial. Saltillo cerró 2025 con ocupación cercana a 50% y menos cuartos-noche que en 2024, y el Noreste de Fibra Inn perdió 3.2 puntos de ocupación en el 2T26. Un hotel que necesita cuatro mil noches de tarifa para pagar su llave no tiene margen para un año flojo.
Nuestra tesis es esta: en Saltillo, un hotel de lujo aislado no se paga solo y no lo recomendamos como negocio hotelero. Lo que sí se paga es el select-service o el extended-stay de marca, cerca de los corredores industriales y de la demanda que describimos en Vocaciones metropolitanas, con costo por llave disciplinado. En Monterrey, el lujo solo tiene sentido como ancla de un proyecto mayor: cuando sube el valor de residencias, oficinas o comercio vecinos lo suficiente para cubrir la diferencia entre su rendimiento y el de un hotel select-service. Esa diferencia se calcula antes, no se descubre después. Y la pregunta correcta no es cuántas estrellas queremos, sino quién paga la diferencia entre 2% y 7%.
Lo que el RevPAR no te dice (y te puede costar)
- Los márgenes dependen de la muestra. HotelData, CBRE, HotStats y CoStar usan bases distintas, con definiciones distintas de lujo, upscale o select-service. Un 38.6% de GOP en una muestra no es comparable con un 36.4% de NOI en otra. Por eso nuestros escenarios usan márgenes de una misma fuente cuando comparamos segmentos.
- Los costos de HVS son de EE.UU. En México la obra, la mano de obra y el terreno cuestan distinto, y la cifra de Monterrey (unos 76,000 dólares por cuarto) sale de dividir una inversión anunciada entre cuartos, sin desglose de terreno ni de segmento. Es un orden de magnitud, no un presupuesto.
- DataTur no publica la utilidad por categoría. Reporta ocupación y cuartos por destino, pero no márgenes ni costos por segmento. Para el estado de resultados de un hotel mexicano dependemos de reportes públicos como los de Fibra Inn, que no incluyen lujo.
- No hay un dato confiable de empleados por habitación. Las cifras que circulan (dos o tres empleados por cuarto en lujo) vienen de blogs sin metodología. Lo que sí está medido es el costo laboral: en la muestra de CBRE, US$26,034 por cuarto en full-service contra US$13,112 en select-service, el doble.
- El rendimiento sobre costo no ve el valor indirecto ni el tiempo. No captura el sobreprecio que un hotel de marca puede dar a residencias vecinas, ni la maduración de cerca de tres años que respalda el estudio de O'Neill sobre 3,699 hoteles. Tampoco el tipo de cambio: un ADR en dólares convertido a 17.5 pesos cambia con cada punto del peso.
Cómo lo usamos: el filtro en cinco pasos
- Fijar el ADR que el mercado ya paga. Tarifa y ocupación de hoteles comparables abiertos, por segmento, no la tarifa del hotel que queremos ser. En el noreste usamos DataTur, OCV y reportes públicos.
- Calcular la razón costo por llave ÷ ADR. Si pasa de 1,000, el proyecto entra en revisión antes de cualquier diseño.
- Correr el rendimiento sobre costo por segmento. El mismo terreno con select-service, full-service y lujo, con la misma disciplina del valor residual del terreno; comparamos NOI por llave, costo por llave y rendimiento, y anotamos la brecha.
- Poner precio a la brecha. Si el cliente quiere lujo, cuantificamos cuánto valor adicional tendrían que aportar residencias, comercio u oficinas para cubrirla. Esa es la conversación del post de uso mixto, pero con la cifra sobre la mesa.
- Probar contra el año malo. Bajamos ocupación diez puntos y tarifa 10% durante la maduración, y verificamos que el proyecto aguanta. El hotel que solo funciona en el año del Mundial no funciona.
Un hotel de lujo no se mide por cuánto cobra la noche, sino por cuántas noches necesita para pagar la llave. Si son más de mil, alguien más lo está pagando; nuestro trabajo es saber quién antes de dibujar.
¿Tiene un terreno donde alguien ya imaginó un hotel de cinco estrellas? En Urbiplus corremos este filtro por segmento con datos de la plaza, calculamos el rendimiento sobre costo de cada opción y, si el lujo es la apuesta, le ponemos precio a la diferencia antes de comprometer el diseño.
Conocer el servicioCosto de desarrollo: HVS, U.S. Hotel Development Cost Survey 2026 (L. Major, jul-2026; presupuestos de 2025; medianas por cuarto: select-service US$200,000, upscale extended-stay US$265,000, full-service US$467,000, lujo más de US$1.6 millones, total US$213,000). HOTELS Magazine, "Want to build a luxury hotel? That'll be $2 million per key" (nov-2025): regla de los mil de HVS, ADR de lujo de CoStar (US$394, ene–sep 2025), pipeline de Lodging Econometrics, declaraciones de PMZ Realty, LWHA, Marriott y Four Seasons.
Márgenes y desempeño: HotelData.com/Actabl, Hotel Profitability Performance Report Q3 2025 y H1 2026 (vía LODGING y Hotel Management, ~5,000 hoteles de EE.UU.). CBRE/PKF Hospitality Research, Trends in the Hotel Industry, "Select Service Hotels: Select Your Profits" (R. Mandelbaum, 2013; 319 select-service y 79 full-service, 2005–2011). HVS, "A Review of Equity Yields and Discount Rates" (K. Black, 2022). NREI/WealthManagement (2018), declaraciones de CBRE y STR. HVS ALIS 2025 (expectativas de cap rate). HVS y CBRE sobre honorarios de administración; HVS Franchise Fee Guide 2025 vía HOTELS.
México: Fibra Inn, Reportes de Resultados 2T26 y 4T23 (BMV). AMHNL vía Mexico News Daily y El Economista (ene-2025). OCV Saltillo vía Vanguardia (feb-2026). Secretaría de Turismo de Nuevo León, primer semestre 2025 (con datos DataTur). Los Cabos Tourism Board vía Caribbean Journal (feb-2026). Tipo de cambio: FIX de Banxico, julio de 2026 (~17.5 pesos por dólar).
Estabilización: O'Neill, J. W. (2011), "Hotel occupancy: Is the three-year stabilization assumption justified?", Cornell Hospitality Quarterly 52(2).
Cálculo propio: rendimiento sobre costo = NOI estabilizado por llave ÷ costo total por llave; NOI = ADR × ocupación × 365 × (ingresos totales ÷ habitaciones) × (margen GOP − cargos debajo del GOP). Los seis escenarios son ilustrativos: combinan cifras de fuente (costos por llave, ADR, ocupación, márgenes) con supuestos rotulados (ADR y ocupación de los escenarios estadounidenses no lujo, multiplicador de ingresos, cargos, cap rates y el escenario hipotético de lujo en el noreste). NOI relativo por cuarto de Fibra Inn = % de NOI ÷ % de cuartos por segmento. Limitaciones: márgenes de muestras distintas, costos de EE.UU., costo de Monterrey sin desglose de terreno, sin financiamiento, impuestos ni maduración.