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La licitación directa a especialistas suena simple en concepto: eliminas al GC y contratas directo a la empresa de estructura, MEP, fachada. Te ahorras el markup. Lo que no suena simple — porque no lo es — es la infraestructura técnica que necesitas para hacer que eso funcione sin generar más caos que ahorro.
En EE.UU., el design-bid-build tradicional separa al diseñador del constructor y licita públicamente. El design-build integra ambos pero concentra riesgo y markup en un solo actor. El modelo de gestión directa que usa Urbiplus toma lo mejor de ambos: diseño independiente sin conflicto de interés, licitación abierta con metrados derivados del modelo BIM, y supervisión de construcción separada del ejecutor. El resultado es que los especialistas compiten por precio y calidad en igualdad de condiciones — no bajo el paraguas de un GC que ya negoció su margen de antemano. En proyectos de $50M MXN en adelante, la diferencia en costo puede ser de varios millones de pesos por proyecto.
"¿Puedo ver el desglose de cuánto le pagas a cada subcontratista — y cuánto es tu markup?"
Estructura de paquetes de licitación — proyecto residencial vertical
Distribución del costo directo por especialidad — base licitación
El proceso de evaluación
| Criterio | Peso | Qué evalúa |
|---|---|---|
| Precio | 60% | Propuesta sobre cantidades derivadas del modelo BIM |
| Capacidad técnica | 25% | Proyectos anteriores similares, certificaciones, equipo clave |
| Solidez financiera | 15% | Estados financieros, historial de cumplimiento, referencias |
Impacto del BIM en el resultado de licitación directa
Costo final estimado según modelo de contratación — proyecto base $80M MXP
Cronograma del proceso de licitación — fases y duración
Semanas desde inicio de elaboración de paquetes hasta cierre de contratos
La licitación directa sin BIM completo ahorra el markup del GC pero genera otros costos: interfaces no coordinadas, cambios por conflictos entre especialidades, y coordinación manual. Con BIM LOD 400, la licitación directa captura el ahorro completo y reduce el riesgo de ejecución simultáneamente.
Desglose de ahorro por especialidad — licitación directa vs. GC markup
Proyecto $60M MXN costo directo. Ahorro absoluto por paquete (MXN M)