El espacio abierto: el nuevo ancla que multiplica el valor comercial

Durante casi toda la historia moderna del comercio, la viabilidad de un centro dependía de la "tienda ancla": una gran tienda departamental o un complejo de cines que generaba el tráfico para sostener a los locatarios menores. Esa era terminó. Las tiendas ancla consumen enormes superficies, negocian rentas base bajísimas y, frente al e-commerce, ya no garantizan el volumen de antaño.

El ancla tradicional se está apagando

Los números son contundentes. En Estados Unidos se proyecta pasar de unos 1,200 malls operando hoy a cerca de 900 hacia 2028, y los cierres de tiendas se duplicaron: alrededor de 15,000 en 2025 frente a 7,325 en 2024. Macy's, Sears y JCPenney —las anclas clásicas— llevan años en contracción nacional.

El nuevo ancla no se construye: se diseña

La evolución dio un paso audaz: el espacio abierto y el ámbito público se convirtieron en las verdaderas anclas de los desarrollos de alto impacto. En ciudades con déficit de espacio público de calidad, un bosque urbano o una plaza peatonal sombreada es el principal catalizador de visitas y permanencia. El consumidor ya no viaja solo a comprar; viaja para estar.

El caso que lo probó es The Grove, en Los Ángeles: una calle peatonal curada que vende cerca de 2,460 dólares por pie cuadrado —unas cinco veces el promedio nacional de los malls—, recibe más de 18 millones de visitantes al año (más que Disneyland) y donde el 90% de quienes llegan realiza una compra. Hudson Yards, en Nueva York, basó su atractivo en una plaza monumental y proyecta más de 20 millones de visitantes anuales sin depender de una tienda departamental.

El parque no cobra renta, pero multiplica el valor

Para funcionar como ancla económica, el espacio abierto no puede ser un vacío pasivo: necesita masa crítica de activación en el perímetro —alimentos y bebidas, comercio de especialidad, residencias, oficinas. El parque o la plaza no cobran renta directamente, pero actúan como multiplicador, permitiendo primas sustanciales en los arrendamientos con frente a ellos. La evidencia de mercado lo confirma: la proximidad a un parque suma entre 8% y 20% al valor de la vivienda, y cada 1% más de permanencia se traduce en cerca de 1.3% más ventas.